新“国八条”引起杭州楼市各方不同反响

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昨天，人们议论的一大新闻莫过于前天晚上突然而至的新“国八条”，用更为严厉的调控政策拉开第三次楼市调控的序幕。而就在第一时间内，昨天银行立马上调了二套房贷的首付比例，财政部也正式发文，表示不足5年的住房转手全额征收营业税。各方联动，重磅炸弹依次坐实，在这力度绝对堪称史上最严的三次调控政策笼罩之下，楼市未来走向再度显得扑朔迷离。而这一次，各方人士对于后市也表现出了比较明显的不看好。
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　　营业税新政今起执行
　　这也是历年来力度最严厉的一次
　　昨天，国家财政部下发了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(以下简称“通知”)，明确执行新“国八条”中关于“个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税”的政策，通知要求从今天开始执行。
8 P8 |6 v$ A" b( L　　通知明确，“个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。”
  [' v( f5 B; g6 K　　这个政策跟2006年出台的“国六条”中营业税征收方式一致，是历年来个人住房转让营业税政策中最紧的。前一天新“国八条”刚刚出台，第二天财政部就下发文件要求及时执行新营业税政策，这让市场一点喘息的时间都没有，对于原本想赶原营业税政策“末班车”的二手房买卖双方来说，可谓当头浇下一大盆冷水。
　　据盛世管家、假日房产等杭城多家房产中介统计，目前处理的二手房成交单子中，有三成左右是未满五年的普通住房，现在这些房子交易时就要多缴营业税了；另外，涉及到二套房贷的单子比例在五成以上，这些买家的最低首付就要从原来的五成提升到六成了。
* r. Z+ u& G' F/ S+ f( e& t　　业内人士认为，营业税新政和银行提高二套房贷最低首付的政策出台后，肯定会让之前处于高温的楼市迅速冷却。“银行这么紧的房贷政策之前还没有出现过，去年以来银行房贷政策一再收紧，对市场影响也越来越大了，毕竟有七成左右的买房人会涉及到贷款问题。而营业税新政的影响力跟通胀有关，如果今年仍然呈现出高通胀的情形，那么房产还将是多数人选择的保值产品，营业税新政对市场的实际影响就不会太大。”一位房产中介老总认为。
) X- g, y- T9 |　　另外，新“国八条”对拥有2套房及以上的本地居民及拥有1套房及以上的非本地居民实行禁购。业内人士认为，如果地方政府严格执行，将很有可能引起二手房房东的惜售。相当一部分的房东都有两套或两套以上的房子，如果禁购，这些房东将无法再买入新房，因此他们会选择暂时不卖房：物价飞涨时期，与其拿着大把现金等着贬值，还不如持有房产。
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　　一手房市场又将面临僵持
　　开发商忧心忡忡坐等地方细则出台
　　新政大棒一挥落，立刻给雪天里的杭州楼市再蒙一层阴霾。虽然对于此次新政的最后调控效果判断不一，但多数业内专家认为短期内观望情绪将再度出现，购房者的需求可能会下降，节后市场将受影响；而开发商们对于节后市场更是忧心忡忡，担心严政影响下的杭州楼市会再度陷入僵持，直接影响2011年一、二季度的销售。
　　新政消息一出，昨天一早杭州某房产公司营销老总就给各方打电话，搜罗“内幕消息”。“现在我比较关心的是地方政府如何将新‘国八条’落地。”该营销老总直言不讳地说，“新‘国八条’还是国家一个宏观的调控政策，具体执行还要看地方出台的细则，新‘国八条’中很多‘原则上’、‘一定时期内’等字眼，还是给各地执行时留有一些空隙，所以具体到杭州，我们关心杭州会出台多严的执行细则，尤其是针对有两套房的本地人或有一套房的外地人会被‘禁购’这一条，执行力度松和紧效果会天差地别。”据了解，不少在杭开发商在新“国八条”出台后都暂缓了推盘计划，静待春节后地方政府的政策导向。
# u0 a$ F6 I; l6 i  ]　　昨天，记者也致电了多位在杭开发商，明显感觉大家对后市的降温预期在增加。几个原本计划1月开盘、但因种种原因未能开盘的开发商懊悔不已，很怕春节后开盘效果不好，因此造成大量存货积压。一位开发商十分担忧地表示：“2010年因为调控的原因，公司开盘量并不大，只赶在去年年底开了一波，本想在2011年一季度安排几次密集的开盘，集中推一些量，没想到调控这么快就来了，无论实质效果怎样，对购房者的心理肯定会造成影响，很可能会像去年4月份那样，大家一下子被打蒙了，持续观望，这样一、二季度的销售将大受影响。”
　　与开发商一致表现出的忧虑不同，购房者们的反应却只能用一个“乱”字来形容。面对突如其来的政策，正准备掏钱买房的购房者们是炸了锅，有的人一听说要“禁购”，急着买房，说要赶在地方还没执行前下单；有的人则恰恰相反，怕调控后楼市会大跌，把掏出去的钱又收了回来，原本要签约的房子宁可赔钱也要退定。一位资深投资客更对2011年的楼市做出了“量缩价未必跌”的判断。“2011年除了政策调控外，市场环境本身也很严峻。2011年杭州主城区住宅供应量是去年年度销售量的2.2倍，供应量充足；但另一边却是政策抑制下的需求减少，有资金买房或者有资格买房的人没有那么多了，交易量肯定上不去。但同时，根据新‘国八条’的要求，商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量，去年杭州主城区土地供应量可是比前年同比跌了39.6%，这就意味着2011年的土地供应量还要增加，很多开发商有充足资金买地，地价很可能下不来，在一向有拍地效应影响的杭州，房价要下来可能也不太现实。”
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　　商业地产市场欢呼声一片
9 B8 H& p/ T2 p, u　　资深业内人士认为春天真的来了
　　新“国八条”大棒照例重重地挥向住宅，那么，这对依旧不受调控政策影响、一直独善其身的商业地产类项目而言，能不能说是一个比较明显的利好信号，并且能够带来实质性的转机？“我们认为，杭州的商业地产市场这次是真的迎来了春天。”向来作风稳健的赢商投资总经理方芳如此笑言，声音里透着几分按捺不住的激动。
　　在她看来，2010年尽管先后出台了两轮调控政策，看起来对商业项目也是利好消息，但毕竟可以打的擦边球还是多，所以调控实质执行力度有限，商业项目的受益程度也有限。“而这次的新政看来是动真格了，如果细则出来执行得力，那么那些没办法再买住宅的资金在没有其他投资渠道的情况下，总要找一个相对可靠的出路。由此可以预判，未来一段时间内，会有一笔数目可观的资金转战到商业地产上；同时，商业地产的整个大盘相较于住宅来说要小很多，溢出效应明显，不多的资金就可以砸出比较大的动静来。”
　　“事实上，大额资金开始转向商业地产这一趋势，从2010年下半年就开始慢慢显现出来。以前商铺一般都是散户在炒，但最近半年以来，许多动辄几千万的资金也开始进来炒商铺，在下沙等地一买就是五六间，动不动买一大片。究其原因，浙江的民间资本实力实在太雄厚，温台等不少地区又有集资炒房的传统，以往炒的大多是住宅，住宅慢慢地难炒了，掉转枪头炒铺也很正常。”
9 W8 L; Z% k  a, n, n( ?　　而在商铺、写字楼和酒店式公寓三类产品里，方芳分析认为，2011年最为受益的应该还是酒店式公寓。“首先，2011年杭州酒店式公寓的供应量相当大，10000套都不止，这还没有算进村级留用地项目；其次，这一两年酒店式公寓销售井喷明显，2010年全年成交了将近8000套，相较前几年平均成交3000套左右的水平增长迅速，刚好处于一个较好的上升通道内；再者，酒店式公寓的产品类型最像住宅，相较于专业性较高的商铺来说，会是很多炒住宅炒惯了的投资客更愿意转投的房产品。”