无法认定购房合同无效 购房者要小心“开发商垫首付”的操作方式

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来自安徽的李先生夫妇轻信杭州城北楼盘天鸿香榭里“买房开发商垫首付”的促销方式，在支付部分首付款32.8万元并签订购房合同后，迟迟未收到开发商牵线安排的40万元借款凑足首付，以致按揭办不下来，而开发商又不肯退钱。
　　夫妻俩以开发商这样操作，目的是套取银行贷款，以表面合法形式实现非法目的，请求法院判令解除购房合同，并由开发商赔其损失(详见本报7月31日A7版报道)。
　　记者昨日从杭州拱墅区法院获悉，该院近日对这一官司作出一审判决，驳回李先生夫妇的全部诉讼请求。目前李先生夫妇已提出上诉。
5 k4 O: O8 c% b# i2 |　　法院一审认为
8 O5 ?/ y8 W$ t2 @* D　　无法认定购房合同无效
　　法院审理后认定以下事实：
) `. q, Z( k& I  Z" H4 m3 A; L　　今年2月13日，李先生与开发商签订《定金合同》，购买天鸿香榭里商品房一套(面积为125.63平方米)，每平方米单价为19168元，总价款为240万余元。
　　2月19日，双方签订《商品房买卖合同》，约定李先生夫妇应于当日支付全部房价款的30%，计728076元作为首付款；余款168万采用银行贷款方式支付；开发商于2015年6月30日前交付商品房。同日，李先生夫妇支付部分首付款278076元，定金转为购房款，合计支付328076元。
  d3 V& b' Q6 @4 B- z0 D" [" D　　另查明，李先生夫妇与案外人梁某签订一份《借款合同》，向梁某借款40万元，款项分三期返还，若李先生夫妇按约定的时间和数额按期归还欠款，梁某免除李先生夫妇的借款利息。李先生夫妇保证借款仅用于购买天鸿香榭里商品房的首付款之用，不得挪作他用。
　　不过，合同签订后，梁某未实际支付借款。
( A5 S$ z" N3 U4 u' F7 a6 d　　庭审时，开发商抗辩称，涉借款合同出借人梁某系其商业合作伙伴，通过介绍原告李先生夫妇与梁某订立借款合同。
3 ~. j8 m7 w% o* u& ?　　对此，法院判决分析认为，如果梁某仅是开发商的商业合作伙伴，其无息借给原告李先生夫妇高达40万元的款项长达一年之久，显然有悖常理，不符合日常生活经验法则；二是约定借款用途仅用于案涉商品房的首付，且由梁某直接支付给开发商，明确款项的用途和支付的指向性；三是约定偿还借款的最后一期履行时间在《商品房买卖合同》约定交付房屋时间之前。
8 P  u* V& b4 z3 g: r) Z　　因此，法院认为，即使上述事实成立也不构成合同无效的法定事由。
　　法院明确
  }2 z3 f& K7 Y, I8 ^. l! u　　“开发商垫首付”的
　　卖房操作方式不违规
# Y2 a/ M  L; F1 f7 {　　法院认为，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中关于“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%”的规定，是国务院对购房首付款比例的限制性调控政策，而原、被告双方在合同中约定的首付款比例并没有违反该调控政策的强制性规定，李先生夫妇本身也符合上述购房首付比例的资格条件，而以开发商借款给李先生夫妇的方式来促成李先生夫妇完成首付款的支付，仅是李先生夫妇支付首付款资金来源的问题，李先生夫妇对此也是明知的。实际上李先生夫妇应支付的首付款并没有低于上述限制性比例，且不涉及第三方和公共利益，并不影响合同效力。
　　法院判决，李先生夫妇主张双方合同无效不成立，驳回其诉讼请求。